전세계약 시 확정일자 꼭 받아야 하는 이유와 받는 방법

전세계약 시 확정일자 꼭 받아야 하는 이유와 받는 방법 (소액임차 기준 포함)

전세계약을 할 때 반드시 챙겨야 하는 것, 바로 확정일자입니다. 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 꼭 필요한 절차지만, 아직 많은 분들이 그 중요성을 잘 모릅니다. 오늘은 확정일자를 꼭 받아야 하는 이유, 받는 방법, 받지 않으면 생기는 일, 그리고 소액임차인 기준 금액까지 한눈에 정리해보겠습니다.

 

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목차

1. 확정일자란 무엇인가?
2. 확정일자를 꼭 받아야 하는 이유
3. 소액임차인의 기준 금액
4. 확정일자 받는 방법
5. 확정일자를 받지 않으면 생기는 일
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

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1. 확정일자란 무엇인가?

확정일자는 세입자가 전세계약서에 기재된 내용을 법적으로 인정받기 위해 받는 공적 날짜 표시입니다. 주민센터나 법원, 인터넷 등에서 신청할 수 있으며, 이를 통해 세입자는 보증금을 우선 변제받을 권리를 확보합니다.
쉽게 말해, “내가 이 집에 언제부터 얼마에 살고 있다”는 사실을 국가가 공식적으로 인정해주는 절차입니다.

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2. 확정일자를 꼭 받아야 하는 이유

✅ 보증금 우선 변제권 확보
집주인이 파산하거나, 집이 경매로 넘어가면 세입자는 은행, 세금 등 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 단, 확정일자가 있어야 합니다.

✅ 법적 권리 보호
확정일자가 없으면 계약서만으로는 법적 보호가 충분하지 않습니다. 실제 법적 분쟁에서 확정일자는 강력한 증거로 작용합니다.

✅ 소액임차인 보호제도 적용
보증금이 일정 금액 이하라면 ‘소액임차인’으로 인정받아 경매 시 다른 채권자보다 먼저 일정 금액까지 보호받습니다. 하지만, 확정일자와 전입신고가 반드시 필요합니다.

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3. 소액임차인의 기준 금액

2025년 3월 1일 기준으로 개정된 「주택임대차보호법 시행령」에 따라, 지역별 소액임차인의 보증금 기준과 최우선변제금액은 다음과 같습니다 

지역 구분	소액임차인 보증금 기준 (이하)	최우선변제금액 (최대)
서울특별시	1억 6,500만 원	5,500만 원
수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 4,500만 원	4,800만 원
광역시(과밀억제권역 및 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8,500만 원	2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원	2,500만 원

 

이 기준은 2025년 3월 1일부터 시행되었으며, 해당 금액 이하는 소액임차인으로 인정되어 주택 경매 시 다른 채권자보다 우선하여 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있습니다.

소액임차인으로 보호받기 위해서는 확정일자와 전입신고를 반드시 완료해야 하며, 주택 인도와 주민등록을 통해 대항력을 갖추는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

 

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4. 확정일자 받는 방법

확정일자는 아래 방법으로 쉽게 받을 수 있습니다:

✅ 주민센터 방문

• 전세계약서 원본과 신분증을 챙겨가세요.
• 창구에서 확정일자 신청하면 계약서에 날짜 도장을 찍어줍니다. 수수료(약 600원)가 발생합니다.

✅ 법원 방문

• 관할 등기소(법원)에서도 확정일자를 받을 수 있습니다.

✅ 인터넷 신청

• 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 공인인증서를 통해 신청할 수 있습니다.

인터넷등기소 바로가기

인터넷등기소

 

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5. 확정일자를 받지 않으면 생기는 일

⚠️ 보증금 상실 위험
집주인의 빚, 세금, 은행 대출이 우선 변제권을 가져가고 세입자는 맨 마지막에 돈을 받을 수 있습니다.

⚠️ 법적 보호 부족
계약서만으로는 내가 언제부터 살았는지, 얼마를 계약했는지 입증이 어렵습니다.

⚠️ 소액임차인 보호 불가
보증금이 적더라도 소액임차 보호를 받으려면 반드시 확정일자와 전입신고가 필요합니다.

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6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 전세계약을 갱신하면 확정일자를 새로 받아야 하나요?
➡️ 네, 계약 내용을 변경하거나 갱신할 경우 새로 확정일자를 받아야 변경된 내용이 보호됩니다.

Q2. 보증금이 적어도 확정일자가 필요할까요?
➡️ 필요합니다. 소액임차인 보호도 확정일자와 전입신고가 있어야 적용됩니다.

Q3. 월세 세입자도 확정일자를 받아야 하나요?
➡️ 네, 보증금이 포함된 월세 계약도 마찬가지로 확정일자를 받아야 안전합니다.

Q4. 전입신고만 하면 보호되나요?
➡️ 아닙니다. 전입신고와 확정일자, 둘 다 있어야 법적 보호가 완벽합니다.

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✅ 마무리

전세계약에서 확정일자는 내 돈을 지키는 가장 확실한 보험입니다. 특히 소액임차인으로서 보호받으려면 보증금 기준 금액을 반드시 확인하고, 전입신고와 확정일자를 모두 챙기세요.

 

확정일자 받는 방법 (방문신청,온라인 신청 방법)

확정일자 받는 방법 (방문신청,온라인 신청 방법)

 

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